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IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO IN SEGUITO ALLA CRISI AMERICANA DEI MUTUI SUBPRIME E DI QUELLA EUROPEA DEI DEBITI SOVRANI. 

Il comparto edilizio è stato profondamente colpito dalla spirale di crisi manifestatasi a partire dal 2006 a livello globale.  La diffusione del meccanismo di cartolarizzazione, fortemente influenzata dal superficiale controllo esercitato dalle agenzie di rating, ha coinvolto banche ed istituzioni finanziarie di tutto il mondo.
Il principale effetto negativo è stato il profilarsi di un sentimento di sfiducia nel mercato finanziario e la conseguente difficoltà di ricorrere al mercato interbancario per la gestione delle differenti esigenze di tesoreria. 

Nonostante il pronto intervento di Governi e Banche Centrali e l’introduzione del fiscal compact, la crisi dei debiti sovrani in Europa ha nuovamente messo in ginocchio molti Paesi europei tra cui l’Italia. Quest’ultima si è quindi trovata nell’impossibilità di perseguire politiche espansive a sostegno dell’economia limitando, di conseguenza, l’adozione di prioritarie politiche di contrasto alla crisi. 

Il mercato delle compravendite immobiliari nel comparto residenziale, dopo aver raggiunto il picco massimo nel 2006, subisce una contrazione evidente negli anni successivi e una vera a propria perturbazione proprio nel 2012 (-25,8% rispetto all’anno precedente). 

CHE LEGAME ESISTE TRA IL RENDIMENTO DEI BOT E L'EROGAZIONE DI MUTUI IPOTECARI? 

In primo luogo è bene precisare, dopo aver svolto un'accurata analisi statistica, l'esistenza di una correlazione medio alta (forte legame) tra il rendimento dei BOT e quello dei principali Gruppi immobiliari. Questo legame si spiega in virtù del fatto che, essendo il portafoglio delle principali banche italiane composta da tali titoli di Stato, il progressivo ridursi del loro valore ha avuto un evidente impatto sulle performance delle società immobiliari, poiché è forte la connessione tra la facilità di ricevere un mutuo ipotecario e la conseguente scelta di acquistare la casa in virtù del finanziamento ricevuto. 
In altre parole, il fatto che le banche hanno concesso sempre meno mutui ipotecari ha inevitabilmente ridotto l'incentivo e la possibilità delle persone di acquistare un immobile come prima casa o come investimento. 

La riduzione delle compravendite, infatti, è stata accompagnata da una riduzione nell’erogazione di mutui ipotecari. 

Tale variazione è stata inoltre causata da una riduzione del tasso di occupazione e dall’introduzione di requisiti più stringenti nei vincoli di bilancio, che hanno reso molto più complesso l’accesso a fonti di finanziamento. Per quanto riguarda il finanziamento alle famiglie, diversi Istituti di credito hanno ridotto drasticamente o bloccato la concessione di mutui per acquisti nel comparto immobiliare, senza nemmeno verificarne requisiti di merito creditizio. 

CARATTERISTICHE DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO 

Tuttavia, il mercato italiano differentemente da quello americano non ha direttamente sperimentato una vera e propria bolla immobiliare. Tutto ciò è, in primo luogo, imputabile a differenze in tema di legislazione, e, in secondo luogo, ad una attenzione, propria del mercato italiano, nella selezione dei materiali di costruzione e nella scelta e cura dell’immobile, che lo hanno reso un’eccezione positiva sotto il profilo della tenuta delle quotazioni nel periodo 2007-2008. In Italia, infatti, non è possibile costruire su un terreno di cui si ha il possesso fino a quando il Comune non rilascia il relativo titolo edilizio, mentre in America in linea di massima possedere un terreno equivale ad avere il diritto di edificare su di esso.

SCENARI FUTURI

Per quanto concerne gli scenari futuri, i segnali positivi registrati nel mercato immobiliare nel corso del 2015 hanno trovato conferma anche nel 2016. Il mattone ritorna infatti a suscitare l’interesse degli italiani che, negli ultimi anni, avevano posticipato il sogno di acquistare una casa di proprietà in attesa dell’evoluzione del mercato. 

Il mercato immobiliare e dell’edilizia lascia quindi trapelare segnali di ripresa anche se gli effetti, che la crisi americana e quella dei debiti europea hanno provocato su tale settore, si possono ancora percepire e riscontrare con mano.

Il fatto che sia gli acquirenti che i venditori siano ora più informati sulle dinamiche immobiliari e i valori delle abitazioni, è, a mio avviso, un indicatore positivo circa la concreta possibilità di aver fatto tesoro degli errori di valutazione e di sottostima del rischio, commessi in passato. 

Ritengo infine che, per rilanciare definitivamente il comparto immobiliare, sia necessario agire tempestivamente sulle imposte. 

Quelle relative agli immobili di proprietà sono cresciute esponenzialmente negli ultimi anni. A tal proposito si passa, quando era in vigore l’ICI nel 2011, da un gettito totale di circa 10 miliardi di euro, ad un valore del gettito nel 2015 quasi pari a 25 miliardi di euro a causa della combinazione di IMU e TASI. 
Questo profondo sconvolgimento ha gravato sulla spesa di tutti i proprietari di immobili, facendoli eccessivamente tentennare nella scelta di compiere o meno investimenti in tale comparto. 
Diventa quindi indispensabile uniformare le differenti imposte in un’unica imposta congrua alle dinamiche sociali. 

In tal modo si riuscirebbe finalmente a promuovere un maggior fermento nella domanda, fornendo al comparto immobiliare quel “motore” di cui veramente necessita per un netto, significativo e definitivo rilancio. 

a cura di Dimitri Roscioli 

Fonte immagine: https://www.immobiliare.it/news/nuove-sfide-mercato-immobiliare-italiano-34867/